Creditele Prima Casa si-au pierdut din farmec: doar 77% din plafonul de garantare a fost epuizat, cu o luna inainte de finalul anului

2019-12-13

Creditele pentru achizitia sau constructia primei locuinte de catre tinerii cu varsta de maxim 35 de ani garantate de stat prin programul Prima Casa par sa-si fi pierdut farmecul in acest an, in ciuda dobanzilor mici si a avansului de doar 5%, de trei ori mai mic decat cel pentru un credit standard.

Daca in anii precedenti plafonul de garantare era epuizat cu cateva luni inainte de sfarsitul anului si era nevoie de suplimentari de fonduri, acum, la finalul lunii noiembrie, plafonul era consumat in proportie de numai 77%, conform informatiilor furnizate de Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM), institutia prin care se acorda garantiile pentru creditele Prima Casa.

FNGCIMM a aprobat in acest an aproximativ 19.000 de solicitari de garantare, in cadrul Programului Prima Casa. La sfarsitul lunii octombrie 2019, soldul total al garantiilor acordate, in perioada 2009-2019, era de peste 260.000 de garantii "Prima casa", cu un volum de darantii de 17,68 miliarde lei, volumul creditelor sustinute fiind de peste 36 miliarde lei.

Stocul de garantii nu s-a epuizat inca, in ciuda faptului ca valoarea garantiilor este in acest an de 2 miliarde lei, mai mica decat in urma cu doi ani, cand a fost 2,5 miliarde lei.

Consumarea stocului de credite Prima Casa depinde de fiecare banca participanta la acest program, careia i se repartizeaza o anumita cota de garantii, in functie de marimea bancii, iar de anul trecut si dupa criterii precum volumul de credite standard si de credite neperformante. Astfel, bancile care au dat prea multe credite Prima Casa si care au prea multe credite neperformante sau dosare respinse de FNGCIMM, li se reduce cota de garantii cu pana la 20%. (vezi aici detalii)

In acelasi timp, numarul bancilor care acorda credite Prima Casa a scazut in prezent la 11 (Banca Transilvania - BT, BCR, BRD, Unicredit, Raiffeisen, CEC Bank, ING, OTP Bank, Banca Romaneasca, Bank Leumi si Credit Agricole), cu patru mai putine decat anunta FNGCIMM la inceputul anului.

Valoarea garantiilor Prima Casa a fost diminuata incepand din 2018, conform Strategiei Programului Prima Casa pe termen mediu (2017-2021), adoptata de Ministerul Finantelor la sfarsitul anului 2016, cu scopul de a reduce treptat importanta programului Prima Casa, implementat cu succes din 2009, pentru a contracara impactul crizei financiare izbucnita in 2008, care a dus la inghetarea creditarii si implicit a tranzactiilor pe piata imobiliara.

Programul Prima Casa s-a dovedit un stimulent important pentru piata creditarii, dar si pentru cea imobiliara, majoritatea creditelor ipotecare si a vanzarilor de locuinte realizandu-se cu credite Prima Casa.

Insa dupa revenirea tarii din recesiune, autoritatile nu au renuntat la program, care a continuat sa functioneze din inertie, dat fiind ca are dobanzi mai mici decat creditele ipotecare standard si, cel mai important avantaj, un avans de doar 5% din pretul casei, fata de minim 15% la creditele clasice.

Abia la finalul lui 2016, Ministerul Finantelor, la presiunea bancilor si a BNR, au acceptat sa elaboreze Strategia Programului Prima Casa, in scopul reducerii graduale a volumului acestor tipuri de imprumuturi.

Pentru anul 2020, strategia prevede mentinerea plafonului de garantii in valoare de 2 miliarde lei, urmand ca in 2021 plafonul sa fie redus la 1,5 miliarde lei.

Pe de alta parte, in mai 2018, Comitetul National pentru Stabilitate Macroprudentiala (CNSM), condus de guvernatorul BNR, Mugur Isarescu, din care fac parte si reprezentantii Ministerului Finantelor, a emis Guvernului o recomandare pentru a evalua "oportunitatea recalibrarii programului Prima Casa din punct de vedere social, prin revizuirea conditiilor de accesare a acestui program, cu mentinera unui grad de indatorare sustenabil".

Recomandarea se bazeaza pe concluzia CNSM ca programul Prima Casa a a devenit periculos pentru stabilitatea financiara si trebuie modificat, intrucat a capatat o dimensiune sistemica, creditele garantate de stat in conditii mai avantajoase decat cele standard ajungand sa reprezinte aproape jumatate din totalul creditelor ipotecare. (vezi aici detalii)

Fostul guvern PSD, condus de Liviu Dragnea, nu a modificat insa programul Prima Casa la finalul lui 2018, conform recomandarii CNSM, insa in luna mai din acest an, cu trei zile inainte de alegerile pentru Parlamentul European, Ministerul Finantelor a publicat un proiect de modificare a Programului Prima Casa, rebotezat "O familie, o casa", in promitea dobanzi subventionate de stat de doar 2-3%, ca in Germania, precum si o prima de stat de pana la 15.000 de euro, celor care-si cumpara o locuinta in rate fara dobanda direct de la dezvoltatorii imobiliari, nu de la banci. (vezi aici detalii)

Patru zile mai tarziu, in 27 mai, la doar o zi dupa alegerile europarlamentare, pierdute de PSD, Dragnea a fost condamnat la inchisoare pentru coruptie, iar premierul Viorica Dancila a modificat, in luna august, proiectul Prima Casa a lui Dragnea, cu iz populist.

Noua varianta a programului, aflat in prezent in dezbaterea Parlamentului, impune plafoane de venituri pentru cei care vor sa obtina un astfel de imprumuturi: venit pe familie de maxim 7.000 de lei pentru familiile cu unul sau mai multi copii si de cel mult 4.000 de lei pentru pesoanele singure sau familiile fara copii. (vezi aici detalii)

Noua varianta a programului nu abordeaza insa doua probleme din recomandarea CNSM privind modificarea programului Prima Casa:

1. Avansul redus, de doar 5%, care "în contextul creșterii importante a prețurilor imobilelor rezidențiale, poate genera vulnerabilități în ipoteza unor evoluții macroeconomice nefavorabile", conform CNSM.

2. Supraîndatorarea debitorilor: cei care au contractat credite „Prima casă” având un grad de îndatorare ridicat chiar și în condițiile unui nivel scăzut al ratelor de dobândă și creșterii veniturilor, conform CNSM.

Creditele Prima Casa sunt mai ieftine si cu avans mai mic

Dobanzile la creditele Prima Casa sunt plafonate la o marja fixa de 2%, la care se adauga indicele IRCC, in prezent, 2,66%, in total 4,66% in prezent.

In acelasi timp, bancile nu percep comisioane de acorare a imprumuturilor, ci doar un comision anual pentru garantare, incasat de FNGCIMM, de 0,45% din valoarea creditului.
In aceste conditii, costul total al credit Prima Casa, reflectat de Dobanda Anuala Efectiva (DAE) este in jur de numai 5% pe an (vezi foto), spre deosebire de un credit ipotecar standard, la care DAE porneste de la 5,84% si ajunge la 11%, in functie de banca.

Media DAE la un credit ipotecar standard este 6,48%, cu un punct si jumatate mai mare decat DAE la un credit Prima Casa. (vezi foto)